海上船屋作为滨海旅游业的重要业态

　　备受游客青睐

　　一些投资人也看到了商机

　　纷纷入局

　　不过在租赁之前一定要擦亮眼睛

　　否则一旦租来“三无”船屋

　　只会引来麻烦一串串

　　基本案情

　　2015 年，郑某购买了一艘绞吸式挖泥船并改造成趸船浮码头，改造后，其并未到主管部门办理登记检验经营资质等手续。郑某在趸船上加盖了 2600 平米的三层房屋，设立服务旅游社，经营范围为住宿、娱乐、休闲垂钓、餐饮（凭许可证经营）等，但并未办理餐饮、食品经营许可证。

　　2018 年 7 月 22 日，王某与郑某签订《海上船屋租赁合同》，合同约定将海上浮动码头整体租赁给王某，租期三年，租金每年 100万元。王某租赁后，用于餐饮宾馆经营，2020 年 1 月 15 日，因新冠疫情原因停止经营。

　　2020 年 4 月至 6 月，青岛市海洋发展局告知王某，其租赁的趸船超出了海域使用范围。2020 年7月23日，该浮码头沉没座浅。郑某主张王某支付自 2019年9月1日起至实际搬离之日止的租金（按照年租金100万元计算）及违约金 30 万元。

　　裁判结果

　　法院经审理认为，该案有以下几个焦点：

　　一、郑某与王某之间的合同是否有效。该合同的租赁物为趸船码头上的船屋，从船舶管理角度看，违反《船舶检验管理规定》的规定；从港口码头管理角度看，违反《中华人民共和国港口法》的规定；从海域的使用角度看，违反《山东省海域使用管理条例》《海域使用权管理规定》的规定；从海洋环境保护角度看，违反《中华人民共和国海洋环境保护法》的规定。因此，涉案租赁物不具备合法性，违反了相关法律、行政法规的强制性规定，涉案租赁合同无效。

　　二、虽然涉案租赁合同无效，但郑某有权参照合同约定的租金标准请求房屋占有使用费。2020 年发生的新冠疫情构成了不可抗力，因疫情原因停止经营期间的租金免除支付责任，王某应当支付 137 天的房屋占有使用费，共计 375380 元。

　　三、关于违约金的主张。涉案合同无效，违约金条款自始无效，郑某关于违约金的主张本院不予支持。

　　法院判决：王某向郑某支付自 2019 年 9 月 1日起至 2020 年 1 月 15 日止的房屋占有使用费 375380 元；驳回郑某对王某的其他诉讼请求。

　　一审判决后，双方当事人提起上诉。二审驳回上诉，维持原判。

　　典型意义

　　海上船屋是滨海旅游业的一种重要业态，可以满足人们对生活在美丽大海上的愿望，但相关经营应当符合法律法规要求。本案是一起因海上船屋租赁引起的纠纷。原告将其在趸船码头上非法改建的三层船屋出租给被告用于餐饮宾馆经营，合同履行期间发生纠纷，涉及租赁合同的效力、新冠疫情期间租金是否扣减等问题，具有重要的指导意义。

　　案涉标的为用于餐饮宾馆经营的趸船码头上的船屋，兼具船舶和码头港口属性。本案从船舶管理、港口码头管理、海域使用、海洋环境保护的规定出发认定涉案租赁物不具有合法性，涉案租赁合同无效。案涉租赁合同虽然无效，但王某存在实际占用海上船屋进行经营的情形，郑某有权参照合同约定的租金标准向王某主张房屋占有使用费。

　　此外，2020 年发生的新冠肺炎疫情对国家经济发展和人民生产生活造成了重创，王某的经营活动因此于2020 年 1 月 15 日停止。法院认定新冠肺炎疫情构成不可抗力，并据此免除了王某停止经营期间租金的支付义务。

　　而针对原告主张的违约金，虽然当事人基于真实意思签订并履行了合同，但基于标的物的违法性，两审法院认定违约金条款无效，不予支持，有力维护了国家对海洋的监管秩序和人民的生命财产安全。

　　推荐理由

　　青岛市滨海旅游资源丰富，滨海旅游业是青岛市旅游产业的重要特色。海上船屋作为滨海旅游业的一种重要业态，建造、使用不当将对通航安全、人员安全、水域清洁管理、港口安全等造成严重危害。

　　本案为海上船屋合法性的认定提供了重要参考，保障了船舶、港口、海域使用、海洋环境保护等方面的法律强制性规定。本案的裁判结果彰显了海事司法为维护海洋监管秩序，保护海上人命、财产和生态环境安全，提供的有力支持和监督。同时，充分考虑疫情等不可抗力的对生产经营的影响，坚持司法为民，平等保护双方当事人的合法权益。