【小案大道理】居住权未经登记不产生效力

【简要案情】

原告刘某与被告张某、贾某居住权纠纷一案，原告刘某要求法院判令原告对被告张某、贾某所有的涉案房屋享有居住权，被告张某、贾某对原告的主张不予认可。法院查明，2021年5月，原告刘某与被告张某、贾某签订居住权协议，约定原告刘某对被告张某、贾某共同所有的涉案房屋享有居住权，双方未到相应机构办理登记。

【案件审理】

法院经审理认为，原告主张对涉案房屋享有居住权，并提交了双方签订的居住权协议，但《中华人民共和国民法典》对居住权作出了明确的规定，法律规定设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立，原告并未就其所主张的居住权到相应机构登记，所以原告主张的居住权并未实际设立，且被告对原告的主张也不予认可，遂驳回了原告的诉讼请求。

【典型意义】

一、居住权的设立方式

《民法典》对居住权的设立方式作出了明确的规定，包括采用订立合同的方式设立居住权及以订立遗嘱的方式设立居住权。

一是以合同方式设立居住权。居住权合同，是居住权人与房屋所有权人之间为设立居住权而达到的合同。以合同方式设立居住权，是最为常见的居住权设立方式。依据《民法典》第367条的规定，居住权合同应当采用书面形式设立，属于要式合同。书面合同有利于当事人谨慎订立合同，留存双方当事人意思表示证据，有利于在今后合同履行过程中减少和解决纠纷。

二是以遗嘱方式设立居住权。《民法典》第371条规定了以订立遗嘱的方式设立居住权，房屋所有权人可以在生前订立遗嘱，通过订立遗嘱作出相应的意思表示，为居住权人设立居住权。遗嘱设立居住权应具备下列条件：应采用书面遗嘱方式设立居住权，遗嘱中的居住权人如果不是住宅所有权人的法定继承人，居住权人应在60日内作出接受居住权的意思表示，以遗嘱方式取得居住权的不以登记为生效要件，遗嘱设立的居住权，居住权人不得擅自违背遗嘱的规定。

二、居住权的登记

物权变动与登记的关系，我国《民法典》相关规定了登记生效主义和登记对抗主义两种模式。其中，对于不动产上的物权变动，采用登记生效主义。居住权是设立在房屋不动产之上的用益物权，是可以依托既有的房屋登记系统进行登记，因此采用登记生效主义是较为合理和恰当的。对此，《民法典》第368条明确规定“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”。当事人虽然订立合同设立居住权，但并未向不动产登记机构申请居住权登记的，居住权不发生物权效力。但居住权合同本身的效力不受登记与否的影响，居住权人有权依照居住权合同要求住宅所有权人履行合同义务，并配合居住权人办理居住权登记手续。

三、本案裁判

本案中，原告主张对涉案房屋享有居住权，双方虽签订了居住权协议，但《民法典》明确规定了居住权的设立条件，即应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立，而本案双方未对居住权进行登记，所以原告所主张的居住权证据不足，对其主张不应支持。如果存在在《民法典》实施前设立居住权的，由于不动产登记机构尚未开展居住权登记业务，如居住权未登记，则不能取得对抗第三人的效力，《民法典》实施后，居住权人应及时补办居住权登记，以保障自身的合法权利。