居住权入法，实现物尽其用

　　在民法典物权编中，作为用益物权的居住权是一种人役权，它以他人的房屋为标的物，以满足特定权利人的居住需要为目的，具有高度的人身依附性，在市场流通性和可继承性上受到很大限制，从而不同于其他的用益物权。

　　民法典摘要

　　▶第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　▶第三百六十七条设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：

　　▶(一)当事人的姓名或者名称和住所，

　　▶(二)住宅的位置，

　　▶(三)居住的条件和要求，

　　▶(四)居住权期限，

　　▶(五)解决争议的方法。

　　【案例】

　　居住权依法设立 即便继承也不受影响

　　独居老人李某有一个长期为自己服务的保姆苏某，保姆苏某已经60岁了，但举目无亲，老无所依。李某有A和B两套房，虽然觉得保姆苏某很可怜，但又并不希望通过遗嘱的方式将其中一套房遗赠给保姆苏某，因为他觉得这样对自己的子女显得过于苛刻了。2014年5月，李某订立遗嘱：李某死后，儿子继承房屋A，女儿继承房屋B，但在B房屋上为保姆苏某设立一个终生的居住权。李某2018年去世后，尽管后来该房子为李某子女所继承，但是保姆苏某享有居住权，可以住到自己去世为止。

　　【解读】

　　居住权入典，有利于最大限度地发挥房屋的效用。

　　“居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的权利。”居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。

　　居住权是民法典新增加规定的一项新型用益物权，也是具有人身属性的人役权。它具有独立性和直接支配性，即居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。这是国家首次从民商事基本法层面明确居住权，有利于完善住房保障体系，提升房屋的利用效率，有助于应对老龄化的挑战、保障拆迁安置住户的居住权益以及机关事业单位工作人员家庭成员的居住权，实现“住有所屋”的目标。